Caltanissetta: Centro storico

qualche tempo (5-6 anni) fa proponevo al Comune di Caltanissetta ...

alcune note utili per il recupero del centro storico

(Dr. urb. Giuseppe Cancemi)

metodologia

Strategia dei piccoli passi costanti e coinvolgenti (trasparenza e partecipazione)

Effetto valanga.

Gestione del recupero

Il recupero del tessuto urbano è un fatto complesso il quale, non si esaurisce con la sola riqualificazione del centro storico ma che integra altre azioni di ecologia urbana. Si fonda e considera la funzione abitativa come elemento inscindibile da altre attività insediative (servizi, artigianato, commercio, tempo libero, ecc.) mettendo al centro di tutto il cittadino. Il ruolo decisivo che deve avere il recupero riguarda il problema abitativo e i processi (trasformazioni d'uso e di tipologie, vendite frazionate, sfratti, costi d'affitto alti, ecc.) che si riflettono negativamente sulla domanda di nuove abitazioni per un riuso più equo e in grado di mantenere la naturale varietà sociale e funzionale di un centro storico.

Il processo di recupero, a partire dal centro storico, se ne deve fare carico il comune istituendo un ufficio casa in coincidenza dell'istituzione ufficio espropri previsto dal testo unico 327/2001.

La gestione del processo di recupero riguarda il governo degli interventi necessari e urgenti adesso in centro storico ma in prospettiva, inevitabilmente, riguardanti l'intera città. Appalti, convenzioni, contratti, ecc. e ogni altro atto inteso a gestire il patrimonio edilizio (pubblico e privato) che s'invecchia, non rappresenta un fatto episodico ma un evento ciclico di cui il Comune deve averne "il polso" costantemente se vuole evitare il fenomeno dell'abbandono e del degrado di parti della città.

La politica del recupero che vuole sortire due effetti: soddisfacimento del bisogno abitativo e restituzione di un'immagine cittadina del costruito rispettosa della storia e della cultura che ha stratificato la città, non può trascurare la delicatezza che investe le decisioni sulle modalità di intervento, e per questo deve poter disporre di imprese e maestranze competenti, in grado di eseguire gli interventi nel rispetto dei canoni del restauro. La istituzione di apposito cantiere legato a delle lezioni in aula, avente per obiettivo la formazione-lavoro, può essere il primo passo.

 Anche l'apposita scelta di un isolato che ben si presta allo scopo serve, se coadiuvata da un opportuno progetto pilota di restauro, ad avviare un dialogo con la parte più scettica dei cittadini che in quel cantiere può constatare la validità del recupero.

A mo' d'esempio, si può pensare che, cantiere ed aula possano essere trasparenti mediante una web-camera per chi, interessato e non, vuole conoscere come si sviluppano giorno per giorno formazione e lavoro.

In altre parole, per il recupero del centro storico, è necessario un atteggiamento consapevole dell'esigenza di ordinare, controllare e guidare ogni processo d'intervento, perché non venga smarrita la linea politica di una operazione complessa che, deve essere condotta sinergicamente delle varie componenti politiche economiche e sociali della città e per fugare ogni possibile errore che può scaturire dall'improvvisazione.

soggetti da coinvolgere

Comune, IACP, cooperative, privati, cassa edili, sindacati, confindustria, imprenditori, lavoratori-corsisti, ecc.

risorse economiche

Finanziamenti agenda 2000, cassa depositi e prestiti, BOC, finanziamenti IACP e cooperative, finanziamenti prima casa, capitali d'investimento privati.

costi

Il costo totale per mq di intervento comprende:

costo di costruzione, ristrutturazione, recupero, manutenzione

oneri per indagine preliminare

spese generali e tecniche

IVA

altri oneri per aree, parti di edifici, urbanizzazioni ed eventuale trasferimento e sistemazione temporanea delle famiglie e/o prosecuzione delle attività economiche insediate.

Detto costo si riduce al 40% in caso di manutenzione straordinaria e raggiunge l'80% in caso di restauro e risanamento conservativo (valutazione CER, Comitato per l'Edilizia Residenziale presso l'ex ministero dei LL. PP.).

agevolazioni

Facilitazioni burocratiche, Riduzione oneri di urbanizzazione, incentivi vari sui costi (cantiere, smaltimento sfabbricidi, ecc.)

orientamento del recupero

- Interventi che tengano conto della bioarchitettura  (verifica della presenza del gas radon, basso in/out energetico, ecc.)

- Risparmio idrico

- Risparmio energetico (riscaldamento, pannelli fotovoltaici, energia solare-termica)

- Efficienza termica

Effetti del recupero

Diretti: valore aggiunto alla proprietà immobiliare pubblica e privata, specializzazione di maestranze negli interventi di restauro, spendibile nel mercato del lavoro su più vasta area.

Indiretti: stabilità della manodopera del settore edile, occasioni di lavoro non precario ma ciclicamente continuativo, immagine complessiva della città (marketing urbano) apprezzabile ai fini della qualità della vita dei residenti e turistici. 

norme di riferimento

Legge n. 457 del 5 agosto 1978 (Titolo IV, Norme generali per il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente).

L.R. n. 70 del  7 maggio 1976, Tutela dei centri storici…, artt. 1,2.

L.R. n. 71 del 27 dicembre 1978, art.20 (Categorie di intervento), art.55 (Centri storici).

Circolare A.R.T.A. 11 luglio 2000 n.3/2000

Aggiornamento dei contenuti degli strumenti urbanistici generali e attuativi per il recupero dei centri storici.

D.p.r. 8 giugno 2001 n. 327 - Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità.

Statuto Comune Di Caltanissetta, art. 7 - Assetto e gestione del territorio

omissis

3) Privilegia il recupero e la valorizzazione del patrimonio edilizio, urbanistico e monumentale della città con particolare attenzione al recupero e valorizzazione del centro antico.

4) Programma ed attua, nel rispetto delle prescrizioni esecutive del P.R.G., l'edilizia residenziale pubblica e privata, al fine di assicurare il diritto all'abitazione, ed un sistema razionale di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, subordinando gli strumenti di pianificazione e le loro prescrizioni esecutive ai principi di tutela dei valori ambientali, di eliminazione di ogni forma di inquinamento, di salvaguardia e di recupero delle risorse naturali e dei valori storico-artistici del territorio.

Strumenti operativi

- Piano Territoriale Paesistico Regionale

- piano regolatore generale, strumento urbanistico di articolazione dei rapporti tra centro storico e territorio, tra centro storico e città nel suo insieme (esistente e progettata);

- piano particolareggiato (o anche, programmi integrati di intervento e programmi di recupero urbano), relativo al recupero e alla strutturazione del centro storico nei suoi elementi più significativi;

-  piani esecutivi di comparto, estesi a un isolato o  un insieme di elementi organicamente raggruppabili;

- piano del colore, derivante da istruttoria e ricerca filologica, iconografica e documentaria in cui entra a pieno titolo la «tradizione cromatica».

tipi di intervento

Acquisizione (o intervento con partenariato Pubblico/privato) di immobili privati in centro storico per la loro valenza storico-urbanistica, da consolidare ristrutturare e restaurare e da destinare agli usi pubblici previsti dal piano particolareggiato o di comparto. Possono altresì, allo stesso scopo, essere acquisiti immobili diruti o non abitabili per essere destinati dopo la loro sistemazione ad edilizia residenziale pubblica (case parcheggio, alloggi, immobili di scambio).

Gli interventi ammessi sono:

- risanamento statico e igienico degli edifici, tendenti al mantenimento della loro struttura e a un uso equilibrato dell'intero organismo; siffatto intervento va attuato secondo tecniche, modalità e avvertenze fedeli alle istruzioni per la condotta dei restauri architettonici. Nella fattispecie di intervento è di particolare importanza l'ossequio alle qualità tipologiche, costruttive e funzionali dell'organismo, e vanno escluse le trasformazioni che ne alterino i caratteri dell’organismo edilizio;

- rinnovamento funzionale degli organismi interni, da permettere soltanto laddove si presenti indispensabile ai fini del mantenimento in uso dell'edificio. Anche per questo tipo di intervento vale l'importanza fondamentale del rispetto, ove possibile, delle qualità tipologiche e costruttive degli edifici, evitando funzioni che deformino oltremodo l'equilibrio tipologico-costruttivo-statico dell'organismo.

Il comune interviene su:

-         patrimonio edilizio degli enti pubblici;

-         recupero del patrimonio edilizio privato, di rilevante e preminente interesse pubblico, anche mediante convenzionamento con i privati;

-         recupero del patrimonio edilizio privato, in caso d'inerzia dei proprietari, mediante esproprio, previa diffida;

-         adeguamento delle urbanizzazioni.

Tempi di attuazione

Una valutazione teorica degli elementi che scandiscono i tempi di attuazione del recupero all'interno di un isolato o di un singolo immobile possono riassumersi in:

indagine di fattibilità e di localizzazione;

procedure di acquisizione del/degli immobili (esproprio, occupazione d'urgenza, ecc.);

indagini tecniche preliminari (perizie statiche);

predisposizione dei piani di intervento, progetti esecutivi, autorizzazioni, appalti;

eventuale trasferimento degli inquilini.